Das Wichtigste in Kürze
- Mieteinnahmen zählen zu deinem gesamten zu versteuernden Einkommen, es gibt keine eigene Mietsteuer
- Die Gebäude-AfA liegt je nach Baujahr bei 2,0 Prozent (1925-2022), 2,5 Prozent (vor 1925) oder 3,0 Prozent (ab 2023) der Anschaffungskosten pro Jahr
- Übersteigen deine Werbungskosten die Mieteinnahmen, kannst du den entstehenden Verlust mit anderen Einkünften verrechnen und so deine gesamte Steuerlast senken
- Vermietest du an Angehörige unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, erkennt das Finanzamt nur einen entsprechenden Teil deiner Werbungskosten an
- Kein spezieller Freibetrag für Mieteinnahmen, aber der allgemeine Grundfreibetrag von 12.348 Euro (2026, Einzelveranlagung)
500 Euro Miete im Monat klingen erstmal nach einer einfachen Rechnung, bei der Steuer wird es aber schnell unübersichtlich. Die gute Nachricht: Am Ende steckt dahinter kein Sondersystem, sondern die ganz normale Einkommensteuer, nur eben angewendet auf eine zusätzliche Einkunftsart, bei der sich mit den richtigen Abzügen einiges gestalten lässt.
Hier siehst du Schritt für Schritt, wie sich 500 Euro monatliche Mieteinnahmen auf deine Steuer auswirken, wie die Gebäude-Abschreibung konkret funktioniert, was bei verbilligter Vermietung an Familie zu beachten ist, und wann sich ein rechnerischer Verlust sogar auszahlt.
Mieteinnahmen sind kein Sonderfall, sondern normales Einkommen
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sieben Einkunftsarten im deutschen Steuerrecht. Sie werden zu deinem übrigen Einkommen addiert, etwa aus deinem Job, und gemeinsam nach dem normalen Einkommensteuertarif versteuert. Eine eigene Mietsteuer mit eigenem Satz gibt es nicht.
Rechenbeispiel: So wirken sich 500 Euro Miete im Monat aus
500 Euro im Monat ergeben 6.000 Euro Bruttomiete im Jahr. Versteuert wird davon aber nicht die volle Summe, sondern nur der Überschuss nach Abzug deiner Werbungskosten.
| Position | Beispielwert pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (500 € × 12 Monate) | 6.000 € |
| Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung u. Ä. (Beispiel) | – 2.000 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | 4.000 € |
Dieser Überschuss von 4.000 Euro wird zu deinem übrigen zu versteuernden Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz belastet, nicht mit einem eigenen, festen Mietsteuersatz.
Die Gebäude-Abschreibung im Detail
Der größte Posten unter den Werbungskosten ist meist die AfA, die Abschreibung für Abnutzung. Sie verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre und mindert dadurch jedes Jahr aufs Neue den steuerpflichtigen Überschuss, ganz ohne dass dir dafür tatsächlich Geld aus der Tasche geht.
| Baujahr des Gebäudes | Jährlicher AfA-Satz |
|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % |
Wichtig dabei: Abgeschrieben wird immer nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Grundstücksanteil, denn Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Für neu errichtete Wohngebäude mit Baubeginn bis Ende September 2029 gibt es außerdem die Möglichkeit einer degressiven AfA von 5 Prozent auf den jeweiligen Restwert, die in den ersten Jahren einen noch größeren steuerlichen Effekt bringen kann als die lineare Variante.
Welche weiteren Kosten kannst du gegenrechnen?
- Schuldzinsen, wenn die Immobilie finanziert ist
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Nicht umlagefähige Nebenkosten, etwa Verwaltungskosten
- Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
- Maklerkosten bei einer Neuvermietung
Wenn die Werbungskosten die Miete übersteigen: Verlustverrechnung
Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn hohe Zinsen und größere Instandhaltungen anfallen, übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen häufig. Das Ergebnis ist ein rechnerischer Verlust aus Vermietung und Verpachtung, und den darfst du mit deinem übrigen Einkommen verrechnen, zum Beispiel mit deinem Gehalt aus einer Festanstellung. Im Ergebnis sinkt dadurch deine gesamte Steuerlast, nicht nur die auf die Miete selbst.
Achtung, Liebhaberei-Falle: Erwirtschaftest du über sehr viele Jahre hinweg ohne erkennbare Aussicht auf Gewinn dauerhaft nur Verluste, kann das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ einstufen und den Verlustabzug komplett streichen. Eine realistische, auf Dauer angelegte Vermietung zu marktüblichen Konditionen ist deshalb wichtig.
Vermietung an Angehörige: Die 50-66-Prozent-Regel
Vermietest du eine Wohnung günstiger an Eltern, Kinder oder andere nahe Angehörige, prüft das Finanzamt, wie stark die vereinbarte Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht. Liegt sie bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und du kannst sämtliche Werbungskosten in voller Höhe absetzen, genau wie bei einer fremden Mietpartei.
Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmiete, verlangt das Finanzamt zusätzlich eine sogenannte Totalüberschussprognose: Erwirtschaftest du über die voraussichtliche gesamte Vermietungsdauer insgesamt einen Überschuss, bleibt der volle Werbungskostenabzug trotzdem erhalten. Vermietest du dagegen für weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf und erkennt entsprechend auch nur einen anteiligen Teil deiner Werbungskosten an.
Wann bleiben deine Mieteinnahmen komplett steuerfrei?
Grundfreibetrag: Bleibt dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen, Mieteinnahmen eingerechnet, unter dem Grundfreibetrag von 12.348 Euro (2026, Einzelveranlagung, bei Zusammenveranlagung der doppelte Betrag), fällt darauf keine Einkommensteuer an.
Das betrifft zum Beispiel Studierende oder Rentner mit geringem sonstigem Einkommen. Bei einem durchschnittlichen Gehalt reicht 500 Euro Miete im Monat allein aber in der Regel nicht aus, um unter diese Grenze zu rutschen, da das übrige Einkommen meist schon darüber liegt.
Fazit
500 Euro Miete im Monat bedeuten nicht automatisch 6.000 Euro zusätzliche Steuerlast im Jahr. Entscheidend ist der Überschuss nach Werbungskosten, und gerade die Gebäude-AfA sowie eine mögliche Verlustverrechnung können diesen Überschuss spürbar senken. Wer an Angehörige vermietet, sollte zusätzlich die 50-66-Prozent-Grenzen im Blick behalten, um den vollen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden. Da die steuerliche Behandlung stark vom Einzelfall abhängt, ersetzt dieser Überblick keine individuelle Beratung, im Zweifel helfen ein Steuerberater oder das Finanzamt weiter.
Häufige Fragen zu Mieteinnahmen und Steuer
Muss ich 500 Euro Mieteinnahmen im Monat versteuern?
Grundsätzlich ja, allerdings nur den Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, und nur sofern dein gesamtes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt.
Wie hoch ist die Gebäude-AfA?
2,0 Prozent pro Jahr für Gebäude von 1925 bis 2022, 2,5 Prozent für ältere Gebäude, 3,0 Prozent für Neubauten ab 2023, jeweils bezogen auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.
Was passiert, wenn meine Werbungskosten höher sind als die Miete?
Der entstehende Verlust kann mit deinem übrigen Einkommen verrechnet werden und senkt so deine gesamte Steuerlast, solange keine dauerhafte Liebhaberei ohne Gewinnaussicht vorliegt.
Was passiert, wenn ich günstiger an Familie vermiete?
Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, zwischen 50 und 66 Prozent kommt es auf eine positive Prognose an, darunter wird nur ein anteiliger Abzug anerkannt.
Wie hoch ist der Grundfreibetrag 2026?
Bei Einzelveranlagung liegt er 2026 bei 12.348 Euro, bei Zusammenveranlagung von Ehepaaren beim doppelten Betrag.